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BUENOS DIAS NUEVA YORK–Foreclosure
El secreto que los bancos NO quieren que sepa!
Por Joaquin Benitez
Tal vez se sorprenderá al descubrir el secreto que los bancos no quieren que usted sepa, o tal vez se trata de algo que ya sabía, pero nunca reconocido como una valiosa pieza de información.
Las instituciones de crédito se protegen asegurando el préstamo con la propiedad que están financiando. Esto le da al prestamista la confianza que el propietario devolverá el dinero prestado en el tiempo especificado en el contrato de la hipoteca, y siempre y cuando usted se mantenga haciendo sus pagos mensuales, todo el mundo vive feliz y tranquilo.
Sin embargo, si el dueño de casa comienza a atrasarse con sus pagos mensuales de hipoteca, el sueño de ser propietario de una casa puede convertirse en su peor pesadilla, no sólo para usted sino también para la institución de crédito.
¿Cuál es el secreto que el banco no quiere que usted sepa? El banco no le quiere embargar su casa! Sé que suena absurdo, pero para cuando termine de leer este artículo, estará convencido de que esto es en efecto una afirmación correcta. Permítanme ir un paso más adelante; la última cosa que el banco quiere hacer, es embargarle su propiedad. Esto representa un gasto adicional que el banco no necesita hacer, además les costara miles de dólares llevar su propiedad a través del proceso de embargo. Ahora usted puede estar preguntándose: Si eso es cierto, ¿por qué me está amenazando con embargarme la casa? ¿Qué es lo que realmente quieren?
Existe una respuesta muy simple, el agente de cobros del banco quiere asustarlo para que usted haga los pagos atrasados de su hipoteca, y al hacerlo, asegurarse de que usted va a continuar haciendo sus pagos regularmente hasta el final del plazo especificado en el contrato. La amenaza de un embargo es la única herramienta que el banco tiene para recuperar sus pérdidas.
Además, una vez que el banco inicia el proceso de embargo, las leyes que regulan el sector bancario requieren que el banco reporte la propiedad como un recurso improductivo. Esto le dificultará al banco tener la capacidad de pedir prestado más dinero y también afectará su puntaje de crédito. El banco debe tratar a toda costa de no tener que reportar en sus libros la propiedad como un recurso improductivo. En muchos casos, los bancos intencionalmente demoran la iniciación de embargo por seis meses, y en muchos casos hasta un año, para no tener que reportar la propiedad como un recurso improductivo.
El problema de los recursos improductivos o el “NPA”, como se le conoce comúnmente en la industria bancaria y financiera, afecta a los bancos de más maneras que usted y yo podemos entender. Estas tres simples letras aterrorizan al sector bancario. La temida regla de “NPA” simplemente establece que: “Cuando el interés de un préstamo que se debe a un banco pendiente de pago por más de 90 días, el préstamo completo se convierte automáticamente en un recurso improductivo”. Las instituciones financieras harán todo lo posible para evitar tener que reportar la propiedad como un recurso improductivo.
¿Por qué estas tres simples letras “NPA” le causan tanto terror a una institución financiera? ¿Cuáles son las consecuencias al tener que hacer este reporte?
Hay una serie de problemas que se derivan al tener demasiados “NPA’s” reportados en los libros del banco. El mayor problema es que el banco debe tener cierta cantidad de dinero en efectivo en su cuenta de reserva. Si su nivel de cuentas en mora es muy alta, el banco tendrá que poner más dinero en su cuenta de reserva para compensar por estos recursos improductivos. Esto significa que ahora tienen menos dinero para prestar, también significa que ahora tienen menos dinero para invertir y generar nuevo ingreso. Además de eso, ahora el banco tiene que lidiar con una propiedad que no quieren poseer porque se convertirá en una fosa séptica de dinero. Además, el banco no podrá obtener ninguna ganancia de esa propiedad debido a la forma en que las hipotecas son estructuradas.
Los bancos, en su afán por maximizar sus ganancias, estructuran las hipotecas de tal manera que se les paga la mayor parte de los intereses por adelantado o al comienzo del plazo del préstamo. Esto se llama una hipoteca de carga frontal y todas las hipotecas están estructuradas de la misma manera. Esto significa que en los primeros años de su hipoteca, usted descapitalizó su propiedad, porque la mayor parte de los pagos fueron designados a pagar los intereses del préstamo.
Muchas veces los bancos encuentran que la propiedad que sirvió como garantía del préstamo (su casa) vale menos que el dinero prestado, basándose en el precio del mercado actual, y una vez que el banco toma posesión de su propiedad, no sólo tiene una pesadilla administrativa y jurídica, sino también están a punto de tomar un baño financiero!
Aunque no soy un defensor de los banco, estoy seguro que si usted estuviera en la misma situación del banco, se vería obligado a hacer exactamente lo mismo. El banco no tiene ningún otro recurso. El único recurso legal a su alcance es el embargo de la propiedad a fin de reducir sus pérdidas. Sin embargo esa es su última opción.
¿Puede ver el aprieto en el que se encuentran las instituciones de crédito? Por un lado, están perdiendo dinero por no recibir sus pagos de hipoteca y por el otro, no puede realmente permitirse el lujo de embargarle su casa debido a las consecuencias negativas que esto les traerá.
Si bien es cierto que esto es una explicación simplificada de cómo las instituciones financieras operan, lo fundamental es que los bancos están en el “negocio de compra y venta de dinero.” Para ponerlo en términos simples y claros, la ganancia del banco es generada por la diferencia creada entre la tasa de interés que ellos pagan sobre el dinero prestado y las tasas de interés que cobran sobre el dinero que prestan. El banco se embolsa la diferencia. Para que los banco puedan hacer dinero, deben prestar los fondos en su posesión, o encontrar algún tipo de inversión que garantice una tasa de rendimiento más alto que el costo de su préstamo.
Considere el principal factor de motivación que un banco tiene en abrir un negocio. No es de ofrecer un servicio al público, sino que están en negocio para hacer dinero. En un caso de embargo, lo más probable es que perderán dinero. Como dice el viejo refrán, “la mejor manera de hacer dinero es dejar de perder dinero.” Tener el conocimiento de cómo funcionan las instituciones de crédito, es una pieza valiosa de información de la cual usted se puede aprovechar. Usted ahora sabe que las agencias de crédito no quieren embargarle su casa – y usted no quiere perder su casa en un embargo, entonces ustedes tienen un punto en común para llegar a un nuevo acuerdo para detener el proceso de embargo y satisfacer las necesidades de ambos. Recuerde: El banco no le quiere embargar su casa.
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Joaquin Benitez personalmente experimento un embargo y es el autor del nuevo libro, The foreclosure Phenomenon: Como defender su casa de un inminente embargo, de venta en Amazon.com and BarnesandNoble.com.
El Banco me ha amenazado con embargar mi casa – ¿Y ahora qué hago?
Por Joaquin Benitez
Su peor pesadilla se ha hecho realidad: el banco lo ha amenazado con embargarle su casa. ¿Y ahora qué?!
La última cosa que necesitaba en ese momento es que el banco lo comenzara a acosar, exigiendo el pago inmediato de la hipoteca y amenazándolo con quitarle la casa en un embargo. Como si no tuviera suficiente problemas encima! Está atrasado con los pagos del coche y se lo pueden reposesionar en cualquier momento, sin mencionar las llamadas interminables de las agencias de cobro que le demandan dinero que usted no tiene. ¿Qué puede hacer?
Quiero que se de cuenta que no está solo. De hecho, los embargos de casa son un gran desafío para miles de familias en todo los Estados Unidos y Canadá. Sé que tener esta información no ayudará a solucionar su problema, pero entienda que otros están experimentando problemas financieros similares a los suyos.
En primer lugar, tiene que mantener la calma y evitar el pánico – sobre todo delante de su familia. Es necesario mantenerse sereno para poder sobrevivir a esta terrible experiencia. También sé que su actual estado emocional esta desbalanceado y las constantes e interminable llamadas y cartas de las agencias de cobro no le están ayudando a mejorar su estado de ánimo. Usted debe hacerse cargo de la situación! No permita que su cónyuge y / o hijos lo vean con miedo o en un estado de pánico, sino deles palabras de aliento: “Vamos a salir adelante, no sé cómo, pero sé que todo va a estar bien”.
En segundo lugar, debe darse cuenta de que usted no puede permitirse el lujo de quedarse sentado sin hacer nada. El banco puede y le va a quitar su casa si usted no actúa rápido. Aparte de acosarlo con llamadas telefónicas hasta que haga los pagos atrasados, el embargo es la única herramienta legal que el banco tiene a su alcance para recuperar sus pérdidas.
Lo peor cosa que usted puede hacer, es ignorar el problema. A veces creemos erróneamente que ‘no hacer nada’ es posponer una decisión, cuando en realidad ‘no hacer nada’ es de hecho tomar una decisión. Usted, literalmente, no puede darse el lujo de cometer el mismo error que miles de personas ya han cometido. La consecuencia de no hacer nada no sólo afecta sus finanzas, sino también su salud física, emocional y espiritual. La verdad es que su situación no va a mejorar y desaparecer por sí sola. El banco puede y le va a re posesionar su casa si usted no toma las medidas adecuadas.
Otro obstáculo en el proceso de embargo es la falta de información fiable. La mayoría de los libros y publicaciones en la Internet hablan de “cómo hacer dinero de los casos de embargos”. Ellos quieren explotar su situación financiera actual para su beneficio propio. Hay muy poca información para ayudar a los dueños de propiedades que están luchando para evitar un embargo. Parece que todo el mundo se quiere aprovechar de su situación: el banco, las agencias de cobro, y ahora también los inversionistas de bienes raíces
Hay algunas cosas que usted puede hacer para mejorar su situación:
• En primer lugar, haga un inventario y determine exactamente dónde se encuentra en el proceso de embargo.
• Una vez que usted ha recibido la carta de la corte de “Petición de embargo” usted tiene que responder a esa carta dentro del tiempo asignado (en la mayoría de los casos, es de 21 días). El proceso de embargo tiene límite de tiempo y varía en cada estado en los EE.UU. y en cada provincia de Canadá. Si usted no responde a esta carta en el límite de tiempo, usted perderá su derecho como dueño de casa y defenderse en el tribunal de justicia. El proceso de embargo continuará sin usted. Por lo tanto, usted perderá el derecho de defender sus intereses en su casa.
• Busque asesoría legal. Usted puede pensar no necesita hacer este gasto, pero la realidad es que usted no puede permitirse el lujo de no obtener asesoramiento legal. Es muy importante que lo haga tan pronto como le sea posible. Dado que las leyes de bienes raíces varían en cada estado y / o provincia, usted tiene que saber cómo protegerse con el sistema judicial, debe conocer sus derechos y obligaciones especificadas en la ley como dueño de casa.
• Comparta su situación financiera con familiares y amigos. A nadie le gusta hablar de las finanzas, sobre todo cuando no están bien. Pretendemos que nuestras finanzas están en buen estado y le escondemos la verdad a nuestros seres queridos hasta que es demasiado tarde. Cuando el banco haya obtenido la orden de embargo, el alguacil vendrá a su casa a sacarlo a usted, su familia y todas sus posesiones por la fuerza si es necesario. Entienda que no hay nada que ganar al ocultar la verdad. Estoy seguro de que hay personas en su vida que se preocupan por usted; y si expone su problema y la realidad de su situación financiera, ellos estarán dispuestos a ayudarte. Créame, es menos vergonzoso pedir ayuda financiera a amigos y familiares, que tener que decirles después que perdiste tu casa en un embargo.
Y sobre todo, recuerde que todo va a estar bien
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Joaquín Benítez experimentó personalmente un embargo y es el autor del nuevo libro, El Fenómeno de Embargos Hipotecarios: Cómo defender su hogar de un inminente embargo, disponible en Amazon.com, BarnesandNoble.com
Ayuda para propietarios de casa que enfrentan embargo de hipoteca
¿Ha notado que los embargos de hipotecas han dejado de ser noticias de primera plana como lo eran hace unos años atrás? ¿Sera que la economía ha cambiado finalmente en Norte America? Yo lo dudo.
Debo admitir que en la superficie, la situación financiera de los Estados Unidos parece ser prometedora. Las cifras de desempleo han salido mejores de lo esperado; el mercado de valores se encuentra en el nivel más alto de los últimos cinco años; y parece que los embargos de propiedades son una cosa del pasado, dándonos la falsa impresión de que estamos une vez más disfrutando de los buenos tiempos de prosperidad. Sin embargo, esto pueda que no sea el caso.
El pasado mes de Diciembre me sorprendí al leer en las noticias que una señora en Los Ángeles fue desalojada a la fuerza de su casa, solo unos pocos días antes de navidad. Alguien olvidó decirle al oficial de justicia que “NO” desalojara forzosamente a los propietarios de casas embargadas antes de navidad. Ellos (principalmente los grandes bancos) no quieren ser noticias de primera plana nuevamente. No quieren dar la impresión de que son despiadados, insensibles e indiferentes ante el sufrimiento humano, especialmente en una época tan sensible del año, como si existiese alguna diferencia en el momento del año cuando se es desalojado forzosamente de su casa.
Entonces me di cuenta de que los desalojos forzosos siguen sucediendo. Empecé a buscar en la internet este tipo de noticias y descubrí que los dueños de casas siguen siendo desalojados forzosamente de sus hogares y parece que no hay fin para estos casos. El hecho de que no aparezca en los titulares de primera plana, no quiere decir que ya no esté sucediendo.
El asunto que más me molesta de los embargos de hipoteca es la falta de ayuda y la ausencia de información confiable para los dueños de casas con problemas financieros que deben elegir entre hacer el pago de la hipoteca, o alimentar a su familia. El mayor desafío para un propietario con problemas financieros que se enfrentan a un embargo hipotecario, es encontrar información confiable de cómo defender su hogar. La gran mayoría, si no todos los dueños de casas con problemas financieros, no tienen idea de por dónde empezar, a quien recurrir en busca de ayuda o donde ir para obtener información. Es lamentable que la mayoría de la información disponible en la internet sea sobre la forma de aprovecharse de “GRANDES OPORTUNIDADES DE EMBARGOS HIPOTECARIOS”. Lo que esto significa es que alguien quiere robarle la capitalización de su casa antes de que el banco le quite el techo sobre su cabeza. Por desgracia, estas personas se aprovechan de su situación financiera actual y de su estado emocional y al final ellos terminan con grandes ganancias.
Conozco muy bien la presión psicológica y emocional que los dueños de casa están soportando, las cartas de amenaza, las interminables llamadas telefónicas abusivas de los agentes de cobros de cuentas atrasadas, los avisos de desconexión de servicios, etc.
Yo entiendo bastante bien la situación, yo mismo lo viví hace muchos años. Las palabras no pueden expresar el torbellino emocional, la vergüenza, la angustia, la agonía y el miedo que se ve en los ojos de tus hijos. El miedo de no saber lo que va a suceder, el temor de ser echado a la calle sin un lugar donde ir y sin dinero para comprar comida.
Recuerdo perfectamente aquellos días, ya que fueron los años más oscuros de mi vida. Me tomó casi veinte años superar la vergüenza asociada con un embargo de hipoteca, y reunir el valor suficiente para admitir públicamente que perdí mi casa en un embargo judicial de hipoteca. Entonces, decidí escribir un libro sobre mi propia pasadía traumática de un embargo y ofrecer a los propietarios de viviendas que están experimentados problemas financieros la información básica sobre cómo defender sus casas en contra de un inminente embargo judicial.
Mi libro “El Fenómeno de Embargos de Hipotecas”, fue escrito con el propósito de educar a los dueños de casas sobre el proceso judicial que los bancos tienen que seguir para poder embargar su casa y también de informarles de sus derechos legales. Al mismo tiempo, este libro ofrece ideas y estrategias que pueden ser implementadas rápidamente, independientemente de su situación financiera. Incluso si su propiedad se encuentra “bajo de agua”, siempre hay algo que se puede hacer.
Si usted está experimentando problemas para hacer sus pagos de hipoteca o si conoce de alguien que pueda estar en una situación similar, pídales que visiten www.theforeclosurephenomenon.com puede ser la respuesta a sus oraciones. Puede ser que este libro contenga la información que ha estado buscando. Incluso le puede ayudar defender su casa de un inminente embargo.